Nhiều chủ nhà phải trả giá rất đắt chỉ vì không biết nghề xây dựng nhưng lại làm chủ đầu tư công trình và không có người chuyên môn hỗ trợ. Tôi viết bài này nhằm mục đích giúp nhiều gia đình tư nhân xây dựng hạn chế được những sự cố nêu trên.
Những điều phải biết khi đang xây nhà, chuẩn bị làm nhà, sửa nhà chống thấm trong năm 2016
I. Những Điều Cần Biết Trước Khi Xây Nhà, Chuẩn Bị Làm Nhà
1. Sập nhà khi đang thi công
a) Nguyên nhân theo kinh nghiệm khi xây nhà:
– Kích thước móng, cột, dầm thiết kế cho nhà 2 tầng nhưng chủ nhà xây thành nhà 4 tầng mà không tính toán thay đổi kích thước móng, cột, dầm cho lớn hơn.
– Do cây chống sàn quá nhỏ (thường dùng loại cây nhỏ và chống thưa)
– Do cây chống nhỏ và chủ nhà nâng chiều dày sàn lớn hơn chiều dày thiết kế.
– Do đặt thép sai vị trí tại kết cấu.
b) Giải pháp kinh nghiệm khi xây nhà:
– Để tránh xảy ra sự cố không ai mong muốn này nhà thầu tư nhân nên thực hiện tốt các việc như sau:
– Thuê kỹ sư xây dựng thiết kế phần kết cấu bê tông cốt thép (móng, cột, đà sàn …)
– Có thể chọn nhà thầu thi công phần kết cấu riêng, phần hoàn thiện riêng (tùy theo điểm mạnh của nhà thầu)
– Không được tự ý thay đổi phần kết cấu, hoặc qui mô công trình (nâng tầng, thay đổi kết cấu bêtông cốt thép) khi chưa được sự đồng ý của kỹ sư xây dựng.
– Nên dùng những người biết chuyên môn để lựa chọn nhà thầu (người có chuyên môn phải biết đánh giá chất lượng thi công phần kết cấu và kiến trúc của từng nhà thầu ở các công trình trước) – lựa chọn đầu vào tốt.
– Không nên dùng cây chống nhỏ, hay cong vênh khi chịu ảnh hưởng của thời tiết (sàn hay bị sập, võng).
2. Thầu bỏ chạy khi nhà xây dựng dở dang
a) Nguyên nhân kinh nghiệm khi xây nhà:
– Do lúc làm hợp đồng không qui định rõ quyền hạn và trách nhiệm của chủ nhà và chủ thầu, lúc xây dựng chủ nhà yêu cầu làm thêm, chủ thầu đòi tiền thêm xảy ra tranh chấp.
– Trong hợp dồng không nêu rõ chủng loại vật tư để thi công phần kết cấu, ví dụ chủ thầu dùng vật liệu cốp pa bằng nan luồng chẻ, chống bằng cây cong, nhưng chủ nhà yêu cầu phải dùng cốp pa bằng ván, cây chống bằng luồng thẳng…
– Chủ nhà không có người giám sát từng bước khi thi công phần kết cấu để tuỳ cho nhà thầu làm, khi thi công được nhiều hạng mục rồi chủ nhà mới thấy chất lượng không tốt nhờ kiểm định can thiệp – chủ thầu bỏ chạy.
b) Giải pháp kinh nghiệm khi xây nhà:
– Biện pháp hữu hiệu nhất để hạn chế tình trạng này chủ nhà cần làm tốt những điều sau:
– Lựa chọn nhà thầu trước khi ký hợp đồng là việc quan trọng nhất (nhà thầu phải có tâm và tầm), muốn đạt được điều này chủ nhà cần làm những việc sau:
– Nhờ người có chuyên môn về kết cấu xây dựng (tốt nhất là kỹ sư xây dựng) để xem xét và đánh giá chất lượng, tiến độ (nguồn nhân công, phỏng vấn cách thức thi công của nhà thầu, đến các chủ nhà do nhà thầu này xây dựng để phỏng vấn, …), chất lượng của các công trình trước của nhà thầu có qui mô gần tương đương với công trình chuẩn bị xây, đặc biệt là chất lượng thi công phần kết cấu.
– Không nên giao cho nhà thầu đã thi công công trình nhỏ hơn công trình chuẩn bị xây (chuyên xây nhà cấp 4 thì thi công nhà 3 tầng khó có chất lượng tốt)
– Không nên tạm ứng cho nhà thầu sau khi ký hợp đồng mà nên trả tiền sau khi xong từng hạng mục (để tránh trường hợp nhà thầu bỏ chạy, chủ nhà mất tiền)
– Nhà thầu có tài sản đền bù khi sửa chữa lại (phải có địa chỉ và nhà cửa).
– Sau khi đã chọn được nhà thầu thì việc lập hợp đồng rõ ràng là cần thiết (cần có phụ lục hợp đồng) là làm hợp đồng chặt chẽ, chi tiết. Cụ thể trong hợp đồng cần ghi rõ những gì chủ thầu phải làm (như phần bêtông cốt thép, xây trát, điện nước, sơn tường, ốp lát gạch men …), những gì chủ thầu không làm (như lát nền gỗ, gắn máy nước nóng …). Tiến độ tạm ứng tiền theo công việc. Cần có phụ lục hợp đồng ghi rõ thiết bị để thi công (như máy trộn bêtông, cây chống, ván khuôn tạo mặt phẳng để đỡ sàn, dầm bê tông…), Trách nhiệm của nhà thầu khi chất lượng không đạt yêu cầu.
3. Tuổi thọ công trình
– Một công trình muốn có tuổi thọ cao đòi hỏi 4 nhà thầu (thiết kế, thi công, giám sát, bảo trì khi sử dụng) phải thực hiện công việc của mình với chất lượng cao.
Đây là 1 yêu cầu rất khó đạt được trong các công trình xây dựng nhà tư nhân. Phần đông chủ nhà không quan tâm nhiều đến chất lượng thi công phần kết cấu, do vậy các công trình thường có tuổi thọ thấp, chỉ sử dụng từ 10 đến 30 năm đã phải đập bỏ hoặc sửa chữa lớn. Trong khi đó những công trình làm phần kết cấu tốt có thể sử dụng từ 70 đến 100 năm.
– Nguyên nhân kinh nghiệm khi xây nhà:
+ Chủ nhà không biết do vậy không quan tâm đến tuổi thọ công trình.
+ Chủ nhà tự giám sát chất lượng thi công trong khi chưa biết nhiều về kiến thức công trình .
+ Chủ nhà chọn nhà thầu chủ yếu dựa vào cái đẹp bên ngoài mà không biết và không căn cứ vào chất lượng thi công phần kết cấu.
+ Rất ít các công ty tư vấn xây dựng chuyên về giám sát công trình hiện nay thực hiện việc giám sát nhà tư nhân (khối lượng nhỏ, khó làm), đồng thời một số chủ nhà thấy không cần thiết nên không thuê.
+ Thép gỉ mức độ nặng nhưng vẫn tiến hành đổ bêtông.
+ Lớp bảo vệ bêtông mỏng hoặc không có lớp bêtông bảo vệ cốt thép.
+ Thiết kế kết cấu không đạt yêu cầu.
+ Chất lượng thi công kém, không có lớp bêtông bảo vệ bao bọc cây thép tại chân cột (phần chôn ngầm dưới đất), cây thép sẽ bị ăn mòn và đứt trong thời gian ngắn gây mất an toàn cho công trình.
II. Những Điều Cần Biết Khi Sửa Nhà
1. Hiểu biết rõ về căn nhà
Đầu tiên bạn cần phải nắm được những thông tìn về ngôi nhà như: tuổi của ngôi nhà,kết cấu mong, vật liệu cấu tạo, hệ thống điện nước cũng như mong muốn của bạn như thế nào.
2. Xác định vấn đề tài chính rất quan trọng
Với việc sửa nhà bạn cần ước lượng thời gian sẽ dài hơn so với dự tính vì sửa nhà khó hơn rất nhiều với việc xây nhà mới. Những vấn đề mới có thểnảy sinh trong toàn bộ quá trình sửa chữa mà bạn có thể không ngờ tới. Đặc biệt là khi bạn có ít thông tin về ngôi nhà. Tốt nhất là bạn nên thuê các chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng, kiến trúc để có được dự toán chính xác về thời gian và tiền bạc cho vấn đề quan trọng này.
3. Hãy xem thực tế bạn cần gì và làm được gì?
Khi cải tạo nhà cũ nên xem xét các điều kiện hiện có và những gì cần phải được tu sửa và cải tạo lại. Hãy cân nhắc kỹ trước khi quyết định giữ nguyên hay phá bỏ đi một phần nào đó trong ngôi nhà của bạn. Chỉ nên dỡ bỏ những gì thực sự cần thiết,tránh việc sửa chữa quá nhiều sẽ dẫn đến những tác động không tốt hoặc dẫn đến vượt mức tài chính của bạn. Để mang lại diện mạo mới cho ngôi nhà thì có rất nhiều cách. Tham khảo các tạp chí, các trang web về kiến trúc xây dựng để có được ý tưởng. Nhiều ngôi nhà cũ có những chi tiét rất đẹp nhưng lại thiếu sức hấp dẫn thị giác trong trạng thái hiện tại. Cần chú ý đến nội thất như sàn, màu sơn, sơn tường, và đồ đạc trong nhà.
Đặc biệt cần tham khảo đơn vị thi công chuyên nghiệp
III. Những Điều Cần Biết Khi Chống Thấm
Khi nhà gặp vấn đề thấm dột, nên xử lý càng sớm càng tốt, nếu không thể tự xử lý thì nên cần đến dịch vụ chống thấm chuyên nghiệp, họ sẽ đến tận nơi để khảo sát, tìm hiểu nguyên nhân gây thấm và đề ra giải pháp chống thấm.
– Thông thường sẽ áp dụng 2 cách chống thấm là: chống thấm ngược và chống thấm nguyên nhân.
+ Chống thấm nguyên nhân : Tìm hiểu bị thấm do đâu => dỡ bỏ phần công trình cũ => xây tô mới và chống thấm ngay từ đầu, sau đó làm các công đoạn như chống thấm ngược.
Giá cả chống thấm nguyên nhân tùy theo độ khó xử lý của công trình mà dao động từ vài triệu đến chục triệu.
+ Chống thấm ngược : dùng một nguyên vật liệu chống thấm, các chất phụ gia để xử lý ngay chỗ bị thấm, cách này không phức tạp bằng chống thấm nguyên nhân, độ bền cũng thấp hơn. Giá cả chống thấm ngược tính theo diện tích (m2) cần chống thấm. Cách này thường áp dụng khi không thể chống thấm bằng cách trên (chống thấm nguyên nhân).
– Nguyên vật liệu cho chống thấm:
+ Sơn chống thấm : Có hàng chục nhãn hiệu sơn trên thị trường, có nhiều loại có thể sơn lên bề mặt các vật liệu cần chống thấm như tôn, ngói, bê tông, tường, ống và các bồn chứa bằng kim loại. Còn có loại sơn được pha chế có thể chống thấm ngược phù hợp với khí hậu Việt Nam.
+ Hóa chất chống thấm: Ngoài sơn, còn có nhiều loại hóa chất chống thấm với nhiều nhãn hiệu nổi tiếng như Sika, One-seal, Expo, Kova,… có công dụng chống thấm sàn, sân thượng, trần nhà, tường, bếp…như mặt đá, gạch bị nứt
Khi công trình, nhà cửa có biểu hiện bị thấm, nên tìm cách giải quyết càng sớm càng tốt. Với công trình lớn, trước khi chống thấm nên tham khảo các nhà chuyên môn tư vấn vì các công trình có thể có nhiều hạng mục với kết cấu thi công và sử dụng nguyên vật liệu khác nhau, đòi hỏi kỹ thuật xử lý và chống thấm khác nhau. Tốt nhất là tìm các đơn vị uy tín thực hiện để có kết quả tốt và bền vững. Nếu vấn đề không lớn có thể tự xử lý được thì có thể giải quyết dễ dàng bằng cách quét, dán, phủ…chất liệu, vật liệu chống thấm lên bề mặt bị thấm hay cần chống thấm là có thể chống thấm được.
